几年前不少人因为没有买房而后悔，几年后又有不少人因为买房子而后悔，并且这些人大概率还是同样一批人，当然并不是这一批人没有远见，只是因为他们没有赶上好的时代。

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在2019年前后，有不少朋友跟我抱怨，后悔没有早点入手买房。了解我国房地产行业发展的人都清楚，2019年之前我国的房价基本上是呈现上涨趋势的，即使中间存在小插曲，不过整体而言，房价的涨幅是非常可观的。

据统计，过去20年我国的平均房价上涨了将近5倍，当然如果真正了解房地产行业的人非常清楚，房价何止上涨了5倍，大多数城市的房价上涨了十几倍甚至是几十倍，加上买房还可以加杠杆，只有从中受益的人才知道过去投资房产到底有多“香”。

笔者认为： 2019年之前，房子不仅仅具有居住属性，还具有很强的投资属性，甚至从某种意义上来说，房子的投资属性要高于房子的居住属性，至少在很多人的心目中是这样。

然后2020年和2021年是楼市的转折时期，其实这一时期，大多数的房产投资已经无利可图，甚至还可能会亏钱，稍微会算点账的人都能明白这个道理。由于投资房产的成本是比较高的，即使房价有小幅上涨，也很难实现盈利。

给大家说一个很简单的案例：小王买一套100平米的房子，总价100万。首先契税就要2万，如果选择按揭买房的话，每年的利息也要4万左右，如果再考虑物业费、维修基金、房屋折旧带来的损失，房价小幅上涨根本就不挣钱，更不要说有些地方的房价实际是下跌的。

当然即使在这样的楼市环境下，还是有很多人对投资房产趋之若鹜，主要原因有2个：首先有些人还没有认清房地产行业的真正形势，误判了房地产行业的发展方向，认为房地产行业会持续繁荣下去；另外过去投资房产带来的收益实在太高，有些人抱着侥幸心理买房。

事实证明，过去几年大多数的买房人不仅没有尝到买房的甜头，反而碰了一脸灰，当然也不排除一些比较幸运的购房者，买到了比较优质的房产，享受到了房地产行业最后的红利，不过对于大多数人来说都是高位接盘。

笔者不少朋友都没有坚持住，担心房价继续上涨，在过去几年买房，基本上算是高位接盘，不仅房价处于高位，而且房贷利率也非常高。笔者一个朋友是2021年买的房子，当时由于限贷政策，贷款利率高达6.125%，如果他等到现在买房的话，房贷利率只有4.7%。相信买过房子的人应该都明白其中的差别，同样贷款100万，贷款时间是30年的话，前者每个月需要还款6076元，后者每个月的房贷只有5186元，每个月相差了将近900块。这也足以证明过去几年尤其是2019年-2021年这3年真的不是买房的好时期。

当然在笔者看来，如果买房真的是为了自住，其实房价有小幅的上涨或者下跌都无可厚非，因为没有人能保证自己能抄底买房，未来房价不管是上涨还是下跌都是正常现象。不过对于那些投资房产的人而言，过去几年入场投资房产确实是不明智的选择。

近期专家又出新言论引发人们的热烈讨论，北京大学经济学博士房改专家孟晓苏直言：老百姓拿出1/3的存款来买房，房地产行业就能快速恢复，我国的经济也能快速恢复。

当然对于这一言论出现了很多质疑，很多网友表示：我全部存款还不够三分之一的购房款，更不要说拿三分之一的存款买房。

事实上目前我国楼市的最大问题不是人们不愿意买房，而是大多数无房家庭真的买不起房子，而那些买得起房子的人基本上名下已经有房子了，因此不能仅仅从存款总额来看老百姓买不买得起房子。

当然我们也期待大多数人有买房能力，因为房地产行业的复苏对于我国的经济复苏有着非常重要的意义。不过未来房地产行业的复苏并不是意味着房价上涨，而是房价在经历了几年的调整之后，能够逐渐稳定下来，让没买房的人能够逐步买得起房子，让那些已经买了房的人也不至于遭受很大的损失。

最后我们谈一下2023年会是抄底买房的好时机吗？

在笔者看来，如果过去几年你能坚持住没有买房，那么你非常幸运，避免了高位接盘。2022年的楼市大家都有目共睹，相比2020年和2021年局部地区房价回调，2022年的楼市可以说是全国整体都在回调。房价下跌是客观事实，那些告诉你2022年房价还没跌要么是什么都不懂，要么就是别有用心。

当然很多人关心的是2023年的楼市到底会如何发展。笔者认为过去4年（2019-2022）是房地产行业的一个过渡时期，从房价上涨到房价平稳的一个过渡时期，在这几年中，房价偏高的城市出现了一定程度的回调，当然大多数城市的房价是处于相对平稳的趋势。

当然在很多人看来，既然过去很多城市房价偏高是客观事实，那么为什么过去几年大多数城市的房价还是以平稳为主。我们要认清一个事实，就是我国处于经济发展相对快速的阶段，房价不上涨其实本质上就是在下跌，如果我们看到一个城市如今的房价和5年前的房价一样的话，那么就相当于房价出现了大跌。

笔者不能肯定地告诉你2023年就是房价最低的时候，没有任何人可以确切告诉你答案，如果真的有人跟你说今年的楼市肯定可以抄底，那肯定是劝你买房子的人。不过笔者根据过去一二十年从事房地产行业的经验来看，2023年肯定会是买房相对比较好的时期，理由有以下几点：

1、2022年整个楼市都迎来了调整，加上过去几年的沉淀，房价也基本上调整到了合适的位置，虽然说依然是处于高位，不过已经是几年来市场沉淀的结果，未来房价也很难再有大的调整，整体来说未来房价平稳还是主旋律；

2、2023年经济会逐步复苏，在经济复苏的大背景下，房地产行业也会逐步复苏，部分城市的房价也会出现一定上涨，尽管涨幅不会很大，目前已经有部分核心城市的房价开始出现一定上涨；

3、近期是房地产行业相对低迷的时期，为了鼓励大家买房，房贷利率会比较低，同时也会有不少购房的优惠政策。

结合以上3点来分析的话，2023年确实会是买房相对比较好的时期，当然笔者只会建议那些真正的刚需购房者买房，如果是打算投资房产的话，笔者认为未来投资房产都要非常谨慎，多数人投资房产都可能会亏钱。

当然今年还没钱买房的人也不用担心会错过好的买房时机，在笔者看来，未来3年房价都不会有太大的波动，主要还是以稳定为主，买不起房子的人也不用担心未来几年房价会大涨的问题。